Управление многоквартирным домом. Разница между ТСЖ и УК

Как сделать жизнь жителей многоквартирных домов более комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом.
- В случае, когда количество квартир в МКД (многоквартирный дом) не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы.
- В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья (ТСЖ). Впоследствии собственники могут форму управления изменить.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания – это юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.
Управляющая компания:
- Является посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- Отвечает за техническое состояние общедомового имущества и придомовой территории;
- Организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента;
- Собственники квартир имеют право запрашивать и получать информацию от УК об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности. Но чаще всего УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не очень-то идет на контакт с владельцами по поводу расходования средств и объема выполненных работ. И если нет инициативной группы дома, постоянно взаимодействующей с УК, то добросовестность управления остается под вопросом по умолчанию.
Что такое ТСЖ
- В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с согласия остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК;
- ТСЖ имеет печать, счет в банке и создается на срок, прописанный в уставе;
- Задача ТСЖ – содержать и сохранять общее имущество, обеспечивая жильцам поставки коммунальных ресурсов;
- Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом;
- Товарищество напрямую заинтересовано в снижении затрат на потребление ресурсов, поскольку каждый его участник – собственник квартиры в этом же доме. Деньги, которые удается сэкономить можно направлять на создание дополнительного комфорта в виде системы видеонаблюдения, детских площадок или на благоустройство придомовой территории.
В чем преимущество УК:
- С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию;
- У них есть собственная материально-техническая база;
- У каждой УК однозначно есть опыт работы в этой сфере;
ТСЖ тоже имеет положительные аспекты:
- ТСЖ самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг;
- Важные решения принимаются только путем общего собрания;
- Финансовые вопросы прозрачны и к ним есть доступ у жильцов;
- ТСЖ может получать обеспечить дополнительный доход: сдачей части фасада под рекламу, предоставления в аренду нежилого помещения.
С точки зрения общих правил взаимодействия: от услуг УК можно отказаться в любое время, но в случае нарушений в их работе – их можно привлекать к ответственности по Закону о защите прав потребителей.
ТСЖ такой ответственности не несет. Но в ТСЖ состоят свои же соседи и здесь, возможно, больше ответственности изначально.
Недостатки УК:
- УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для жителей;
- УК берет под управление несколько объектов и это напрямую влияет на скорость реакции на обращения граждан;
- Очень сложно, даже практически невозможно контролировать финансовую деятельность УК;
Есть минусы и у ТСЖ:
- В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах;
- Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным;
- Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией;
- Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Что выбрать: УК или ТСЖ?
С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономической выгоды лучше ТСЖ.
Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди с управленческим опытом, имеющие свободное время и желание управлять домом, во главе с опытным председателем, имеющим понимание об устройстве ЖКХ.
Как перейти с УК на ТСЖ
Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.
- Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %);
- Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за»;
- Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг;
- После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших);
- По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ;
- Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.
Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.
Как перейти с ТСЖ на УК
Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:
- Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК;
- По результатам собрания составляется протокол;
- Заключается договор с выбранной УК;
- ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании;
- Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.
Есть еще возможность собрать инициативную группу и уполномочить ее на взаимодействие с УК. В этом случае появляется шанс все-таки более строгого контроля за работой УК. Но, как и в случае с ТСЖ, инициативная группа должна хоть что-то знать о сфере ЖКХ.
Источник: Express Consult
Опубликовано: 03 сентября 2015