Управление многоквартирным домом. Разница между ТСЖ и УК

Как сделать жизнь жителей многоквартирных домов более комфортной?

Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом.

В случае, когда количество квартир в МКД (многоквартирный дом) не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы.
В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья (ТСЖ). Впоследствии собственники могут форму управления изменить.

Что такое управляющая компания

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.

Управляющая компания:

Является посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
Отвечает за техническое состояние общедомового имущества и придомовой территории;
Организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента;
Собственники квартир имеют право запрашивать и получать информацию от УК об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности. Но чаще всего УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не очень-то идет на контакт с владельцами по поводу расходования средств и объема выполненных работ. И если нет инициативной группы дома, постоянно взаимодействующей с УК, то добросовестность управления остается под вопросом по умолчанию.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с согласия остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК;
ТСЖ имеет печать, счет в банке и создается на срок, прописанный в уставе;
Задача ТСЖ – содержать и сохранять общее имущество, обеспечивая жильцам поставки коммунальных ресурсов;
Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом;
Товарищество напрямую заинтересовано в снижении затрат на потребление ресурсов, поскольку каждый его участник – собственник квартиры в этом же доме. Деньги, которые удается сэкономить можно направлять на создание дополнительного комфорта в виде системы видеонаблюдения, детских площадок или на благоустройство придомовой территории.

В чем преимущество УК:

С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию;
У них есть собственная материально-техническая база;
У каждой УК однозначно есть опыт работы в этой сфере;

ТСЖ тоже имеет положительные аспекты:

ТСЖ самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг;
Важные решения принимаются только путем общего собрания;
Финансовые вопросы прозрачны и к ним есть доступ у жильцов;
ТСЖ может получать обеспечить дополнительный доход: сдачей части фасада под рекламу, предоставления в аренду нежилого помещения.

С точки зрения общих правил взаимодействия: от услуг УК можно отказаться в любое время, но в случае нарушений в их работе – их можно привлекать к ответственности по Закону о защите прав потребителей.

ТСЖ такой ответственности не несет. Но в ТСЖ состоят свои же соседи и здесь, возможно, больше ответственности изначально.

Недостатки УК:

УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для жителей;
УК берет под управление несколько объектов и это напрямую влияет на скорость реакции на обращения граждан;
Очень сложно, даже практически невозможно контролировать финансовую деятельность УК;

Есть минусы и у ТСЖ:

В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах;
Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным;
Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией;
Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономической выгоды лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди с управленческим опытом, имеющие свободное время и желание управлять домом, во главе с опытным председателем, имеющим понимание об устройстве ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %);
Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за»;
Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг;
После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших);
По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ;
Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

Как перейти с ТСЖ на УК

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК;
По результатам собрания составляется протокол;
Заключается договор с выбранной УК;
ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании;
Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Есть еще возможность собрать инициативную группу и уполномочить ее на взаимодействие с УК. В этом случае появляется шанс все-таки более строгого контроля за работой УК. Но, как и в случае с ТСЖ, инициативная группа должна хоть что-то знать о сфере ЖКХ.

Источник: Express Consult

Опубликовано: 03 сентября 2015